毫无疑问，房地产市场已经进入存量时代。

回望以往高速增长的增量时代，多数房企痴迷于规模效应，力图通过“先规模后盈利”的打法构建护城河。然而，随着行业整体增长速度放缓，这种旧模式已走向末路，探索房地产业新发展模式成为必然。

(资料图片仅供参考)

在此背景下，凭借轻资产、抗周期、低负债等显著特征，代建行业成为近年来诸多品牌房企争相布局的新蓝海市场，并呈现出爆发式增长态势。

不过，伴随这个热门赛道日渐拥挤，整个代建服务市场缺乏标准化流程、信息不对称、产业不透明等问题也接踵而至，成为摆在所有从业者面前的共同考验。

对于代建公司而言，“用专业服务为客户创造价值”是生存的根本。而在市场一路上行背后，却依旧缺乏一个真正的企业服务标准化平台。

令市场惊喜的是，目前已有头部企业率先洞察到这一产业需求，并且取得不俗成果。国内代建龙头公司——绿城管理（9979.HK）“M登山模型”的开源便给行业带来了一份“标准答案”，既促进行业内整体服务水平的规范化、流程化、标准化，也为行业企业提供了“看得清”、“抓得住”的品牌塑造路径。

代建行业“开源”成势

所谓开源，即是促进最终产品（通常是软件或程序）的免费访问和分发的理念，其核心本质是一种开放与共享的发展方式。

英国哲学家培根曾说过“知识就是力量”，而被誉为现代企业管理的泰斗彼得·德鲁克先生则补充道“分享知识才是力量。”

也就是说，真正推动整个人类社会进步的力量，是那些伟大的开源者。

近年来，开源技术在云计算、大数据、人工智能等领域逐渐成为主流，成为多个企业进行信息化建设的重要选择。

譬如安卓系统的开源，就为日后庞大的移动生态系统奠定了基础，推动了整个移动时代的进程；特斯拉的开源，让电动车底层技术知识平权，重塑了汽车行业的格局；OpenAI的开源，实现与其他机构和研究者“自由合作”，向公众开放专利和研究成果，推动了人工智能的迭代；SpaceX的开源，也将对宇宙的探索及旅行商业化，加速人类进入星际大航海时代。

上述不同行业的开源都以独特的方式塑造了行业格局，打破了传统行业的封闭性，推动了整个行业的技术进步和创新。绿城管理“M登山模型”的开源也正是如此。

实际上，开源在代建领域的应用尚处于空白状态。但在政策大势和市场需求之下，代建公司面临着愈发激烈的行业竞争和信息化改革。同时，市场上也出现了品质良莠不齐、标准化欠缺、效率低下等问题，亟需一个安全、可靠的标准化流程以解决行业存在的各种难题。

在此背景下，绿城管理“M登山模型”的出现恰如其分。作为代建行业首个B端全流程服务指南，“M登山模型”向所有主体保持开放的姿态，任何层次的主体都可以向其学习和效仿以提升自身能力，共同构建出一个可持续发展的代建大生态。

如果说，代建模式的出现是房地产行业良品率的一次提升，那么“M登山模型”的开源就是代建行业良品率的又一次重大升级。其为整个行业提供了一个完全透明的环境，使得所有参与者都能够获得来自业内领军者成功经验的操作指南。

于委托方而言，按照这一方法论执行操作，产品都将具备稳定的品质“底线”，整个市场的“良品率”将进一步提升；于行业而言，“开卷考”的时代已然到来，市场信息实现全方位透明化，行业内外的协作联合、行业内部业态之间的资源整合亦将更加紧密。

重构底层逻辑，绿城管理打造代建新生态

此次“M登山模型”的开源，可以说是绿城管理为全行业提供了商业模式跃迁的范本。

从业务逻辑来看，代建不是开发，是服务，而服务的核心，是利他。有别于传统地产开发，聚焦满足委托方的多样化定制需求才是代建行业的题中之义。

在行业规模不断扩大、业务模式不断迭代的趋势下，绿城管理始终能够把握市场需求，主动拆除围墙、填平护城河，以专业服务提供最有力的支持，让项目少走弯路。

此次发布的“M登山模型”便凝结了绿城中国28年地产行业专业素养，以及绿城管理12年代建服务的经验教训，是绿城管理献给客户和整个行业的一套标准化方法论。

作为业内第一份B端客户全流程服务app，“M登山模型”强调了委托方与代建团队间的密切互动、高效协同，为委托方创造更大价值。

具体来看，“M登山模型”包含6大营地，涵盖23个服务节点动作，能指导代建公司在代建项目的全生命周期，帮助他们与委托方建立牢固的信任关系，以规范化、流程化的专业服务，确保经营兑现度，提升客户体验和满意度。

M登山模型六大营地23个节点

该模型分为两大部分，一部分规范流程节点，用以指导代建从业者，提供代建服务全过程的标准答案；另一部分为问题合辑，解答委托方在代建合作过程中的高敏点和痛点，让双方在合作过程降低认知偏差，确保双方朝着共同的目标前进，最终实现合作共赢。

与M登山模型同步推出的，还有一个名为“绿城M”的APP。该APP面向全网所有用户，相当于代建行业的“饿了么”，上述提及的23个节点标准动作及贴心指南在app上都有全流程透明展示。

同时，委托方用户还能实时了解项目现场，通过工地现场的摄像头24小时监测动态，实时点开代建团队上传的各类报表，并对每个节点代建团队的工作进行评分和反馈，真正实现公开、透明、高效。

绿城M app界面

总的来说，“M登山模型”的全网开源，即通过将头部企业先进的生产力和规范化的制式工具与全行业分享，推动代建行业的知识平权和技术普惠，提升“良品率”和从业者整体能力，使行业整体迈向“由甲方到乙方、单项到批量、竞争到共享”的新阶段，更有望引领房地产开发服务走进标准工业化时代，打开新发展格局。

打开代建流量入口，开启全产业链服务新模式

那么，为何绿城管理能率行业之先进行开源？

一方面，对于市场参与者来说，在标准化实践路径的探索中，头部企业的引领至关重要。

作为行业TOP 1，绿城管理已连续七年市占率超22%，在地产下行及代建行业竞争加剧情况下不降反增，蝉联行业第一身位；同时，绿城管理还是业内首个管理合约总建筑面积“破亿”的代建公司，保持了绝对的领先优势，其行业领先地位不言而喻。

仅从这一点来看，绿城管理就有能力、也有底气推动行业制定统一的标准和方法论，对行业共荣起到积极作用。

另一方面，绿城管理在领跑行业的同时，也一直坚持以自身的探索求新来推动行业整体的进步，做好行业的开创者和引领者。

近年来，房地产市场“去中心化”的投资趋势愈发明显，地方政府、国央企、城投公司、金融机构、AMC、REITS等股权类投资基金等逐渐成为土地市场的主力，而这些主体在普遍缺乏房地产项目开发经验和能力的情况下，将更加需要专业的项目开发和管理服务。

“去中心化”趋势下，具备专业化和服务属性的代建模式，或将成为承接房地产开发需求的重要主体。同时，由于房地产本身的分布式消费特性，市场也需要一个中间平台承接开发端的服务与管理。

为此，绿城管理持续洞察市场需求并率先实现技术突破，成为承接开发端广阔需求的开发服务平台型组织。

展望后续，伴随房地产市场进入“资产时代”，行业将呈现“资产管理场景化”趋势。而在这个市场转折阶段，绿城管理对未来方向也早已有了明确的判断和自身的战略选择。

根据规划，绿城管理将实现从品质立身、品牌溢价、信用赋能，到金融链接、平台公司的“五步走”战略进阶，最终成为中国最大的房地产开发服务商。

“五步走”战略进阶

这对于绿城管理来说并不是一个目标，而是一个自然而然的结果。

早在2005年开始进行第一个城中村改造项目以来，绿城管理便将“产品即人品”的理念刻在基因里，公司的“品相、品质、品位、品牌、品行、品格”早已铸就了绿城的匠心精神和服务精神。

在产品力、服务力等基础上，绿城管理致力于为五维人群（委托方、业主、供应商、投资人、员工）创造更大价值，以经营兑现度引领各方主体，以品质铸口碑，以品牌赢得市场。

绿城管理LOGO意义阐释

为进一步链接五维人群，绿城管理通过“管理创造价值”，然后分享价值，赋能各项目和企业，用“信任”链接上述人群，从而完成了商业模式的闭环，获得行业信用力。

一路走来，绿城中国的稳健经营为绿城管理提供了良好的信用背书，叠加绿城管理上市三年以来取得的强劲财务表现，无不向社会和市场传递一个声音，即绿城管理无疑是一家具备优秀商业模式的代建企业。

当然，这些对于绿城管理来说还远远不够。

未来在资产管理场景化趋势下，绿城管理将在保持轻资产属性前提下，透过业务流量链接项目主体和金融资源，打造资产管理平台，赋能房地产项目前期融资、流动性支持以及保交楼、保交付过程；还能让供应商参与其中，为项目提供供应链金融支持的同时，供应商也能获得持续稳定的业务来源，整个流程的运营成本也将进一步降低。

在这一整套系统中，绿城管理将获得三个有利解点。其一是增加公司的业务量有望实现翻倍增长；其二是降低整个系统的交易成本，代建公司可以向住户提供品质更好的产品，向委托方输出更好的经营兑现度，向供应链打造更稳定的服务场景，各个环节的性价比将得到有效增长。

其三，便是能为绿城管理带来更多的资产管理机会。依托巨大的业务流量和入口，绿城管理能够持续做大项目管理公司、培育资产管理公司，实现资产的开发、变现、持有运营、增值等场景化服务，提升公司的全产业链服务价值及收益。

正如阿里、腾讯通过创建属于自己的流量池，找到高速、持续增长的新曲线，打开了业务天花板。在与两大互联网巨头相似的路径之下，绿城管理也将打开代建行业的新蓝海，开辟出更大的增长空间，最终成为中国最大的房地产开发服务商，在整个房地产业向新发展模式的过渡中发挥更大作用、贡献更多力量。