在经过2、3月份的短暂回暖后,广州楼市在5月份延续回落行情,再度回归到低迷态势。
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首先从最能体现市场真实热度的二手房来看,业内普遍感知5月市场比4月要差很多,买家入市步伐明显放缓。
广州市房地产中介协会发布数据显示,5月广州市二手住宅整体(中介促成+自行交易)网签宗数和面积分别为8771宗和88.06万平方米,环比下降12.65%和11.93%,同比增长19.74%和19.10%。
一位黄埔区房产中介告诉界面新闻:“5月来看房的客户比4月份少很多,我重点推的一个小区5月只成交了一套房,而4月份的成交数量是9套。”
合富研究院指出,5月广州二手房市场成交环比下降主要受两方面因素影响,一方面是五一假期,一手住宅市场促销及推新力度加大,分流部分客源;另一方面是宏观经济环境对成交产生一定影响,部分需求不算迫切的买家决策时间拉长,“再等等”的心态抬头,成交速度放缓。
一位从2021年开始就关注广州楼市的购房者告诉界面新闻,他想在广州买房的首要目的是保值增值,其次是自住,所以一直都在观望,如今其关注的几个小区房价一路下滑,他更不着急买了,毕竟大家都是“买涨不买跌”。
合富研究院指出,现阶段看,市场成交二手房主要由迫切性刚需支撑。此外业主心态走弱,议价空间加大,超六成业主下调放盘价促成交,降幅集中2-5%。
房价较为坚挺的珠江新城如今也显现出成交疲态。据公开数据显示,早在今年2月,珠江新城二手房成交创下历史新高,共成交135套,3月的数据也较为可观,共成交119套。
但到5月,珠江新城二手房只成交31套,环比下降49%,同比下降了59%,几乎追平历年新低。
克而瑞广佛团队指出,5月珠江新城区域不仅成交量下降,连成交价也有了明显下滑。以热门小区中海花城湾为例,4月成交均价为17.4万元/平方米,5月成交均价为17.23万元/平方米,降幅约为1700元/平方米。
值得一提的是,网签数据一向有所延后,地产专家李茂喆对界面新闻表示,五月二手实际成交在9000套左右,表现好于4月(4月二手实际成交预计仅7600余套),同样好于去年绝大多数月份。
因此,李茂喆认为,大家整体感知市场很差主要由于2-3月相对比较好的市场让大家对后市预期比较高,其次是五一之后市场逐渐呈现下滑趋势,让大家预期开始下降,所以说大家觉得差主要是市场表现低于之前预期。
新房市场同样如此,李茂喆指出,在五一的拉动下,广州5月新房实际成交预计仍有9000套左右,虽然这一表现谈不上很好,尤其是和之前2-3月比较,但是和去年市场相比仍算是高位水平了。
新房实际成交数据与网签数据也存在较大差距,据广州中原研究发展部数据,5月广州新房网签7113宗,环比下跌9%,比去年同期成交上升15%。
虽有五一节点加持,但需求端支持有限,广州楼市的压力警报尚未解除。
广州中原研究发展部指出,5月下半月,随着五一网签、市场热度进一步退去,网签量逐步回落。五一假期之后,开发商整体推货量亦大幅减少,5月中下旬开盘数量对比五一假期、4月中下旬有较明显减少的迹象。
虽然5月新房成交仍能勉强把守7000宗大关,但从中原实时监控以及实地走访情况来看,市场热度明显不及3、4月。
广州中原地产项目部总经理黄韬对界面新闻表示,4月市场表现已经比3月明显回落,5月因为是全年销售冲刺的一个关键月份,所以大家对5月销售预期比较高,但实际来看,5月新房实际销售可能只比4月好一点点,整体表现是低于预期的。
从5月新盘去化来看,市场也承受较大压力。据合景研究院数据,即便是中心区新盘去化效率也仅32%,近郊主力项目稳价走货为主,去化率约20%,远郊市场成交动力不足,去化率下滑至20%以下。
合景研究院指出,经过2至4月份一波购买力消化后,当前“新买家”对市场环境的变化更加敏感,尤其是外围物业受到的影响更大,偏刚需买家的需求目前要靠“更多折扣优惠”方能撬动,而出手“稀缺型物业”(城区优质资产)的买家入市仍然果断。
黄韬认为:“在接下来6、7、8月这样的传统淡季,广州楼市成交预计是会更低的,我们都是有心理准备的,除非有重大救市政策出台,但我个人认为在现在环境下大的政策刺激很难有。”
广州楼市的低迷走势与全国重点城市楼市表现是一致的。
中指研究院数据显示,2023年 1-5月,在低基数下,重点100城新建商品住宅月均成交规模较2022年同期增21.6%,但仍处2016年以来低位。
据初步统计,2023年 5月,重点100城新建商品住宅成交面积环比小幅下降,同比增长约12%。
从各线城市来看,2023年5月,一线、二线、三四线城市商品住宅成交面积同比均增长、环比均下降。环比来看,一线城市成交规模环比下降14.8%,二线代表城市环比下降12.6%,三四线代表城市在部分城市集中网签带动下,环比小幅下降1.6%。
中指研究院指数事业部分析师郭昕昱指出,5月市场延续4月回落行情,前期积压需求释放结束,当前居民收入及就业预期尚无 明显改善,市场调整压力加大。短期来看,在市场企稳恢复前, 需求端政策仍有望继续出台,一线城市有望继续执行“一区一策”。